“2018中国房地产百强企业研究成果”出炉 百强瓜分近半市场

2018年03月28日10:24

来源:大河网

发布会现场

  记者吴俊池文图

  核心提示|唯一不变的只有变化本身,房地产市场作为一个高强度、高效率、高运作的行业,不仅把控着国民经济中的重头戏,更是市场经济中的风向标。

  3月22日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”联合发布“2018中国房地产百强企业研究成果”,15年来百强企业的总资产、销售额、均值均实现了数十倍的增长,市场份额达到47.7%,市场分化和“强者恒强”的趋势愈加明显。

  市场份额近半百强销售额增长56.3倍

  在过去的15年时间里,房地产市场经过了几次蓬勃的发展,已经成为经济发展中的重中之重,而百强房企已经占到了市场份额的47.7%,接近一半。

  2003-2017年,GDP增长5倍,全国商品房销售额从7956亿元扩大至13.37万亿元,增长了15.8倍;百强企业销售额从1113亿元增长到6.4万亿元,增长了56.3倍,百强房企的增长速度大大超过同年限内GDP的增长速度。其中,碧桂园、恒大、万科仍然占据着百强房企“三甲”的位置,龙头企业的销售额已经从2003年的60多亿元突破至2017年的5500亿元,增速惊人。

  其中,华南和华东区域百强房企的占比达到64%,主力军团地位凸显。

  中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长莫天全提到,回顾15年前百强房企榜单,其中80%的企业已经不在榜单上,5年前百强企业中63家企业继续留存在榜单中,在过去15年中,TOP10企业只有万科、恒大和绿地,仍然保持在前十的行列。

  莫天全感慨道,2003年百强企业市场占有率加起来是14%,2009年22%,到现在是接近50%,特别是最近几年的发展,非常快速,百强企业真正起到了引领房地产企业的发展,而且在份额上几乎占到了这个市场的一半,相信以后这个份额会越来越大,在过去15年当中,百强企业总资产的均值增长了62倍。

  千亿企业布局80城前五名中百强占八成

  2015年至今,众多把握结构性机遇顺势而为的房企,在白热化竞争中脱颖而出甚至弯道超车。

  百强房企的发展同城镇化的发展密不可分,形成了“城市深耕-区域深耕-全国化扩张-聚焦城市群”的布局脉络,十五年来,千亿代表企业布局城市由5个增长到80个,2017年中国房地产市场千亿企业已经达到17个。

  2017年,在全国25个房地产发展重点城市中,百强房企深耕城市,沉淀影响力的决心,更为明显,统计各重点城市房地产行业中的前五名,其中79%属于百强房企,他们为城市的扩大和发展,提供了源源不竭的动力。

  15年来,百强企业销售面积市场份额逐年攀升,2017年占比达到全国商品房销售面积的29.4%,15年累计销售房屋建筑面积25.4亿平方米,占过去十五年全国商品房销售面积总量的17.4%,共提供住房约2540万套,满足了人民日益增长的美好居住需求,从购房者的角度出发,住宅产品由“以人为本”为宗旨,不断向“客户思维”“用户思维”进行升级。

  中国房地产TOP10研究组核心成员、国务院发展研究中心企业研究所副所长袁东明提到,在高质量发展阶段一定是好的企业才会有更好的未来,过去高速增长阶段经常会出现逆淘汰的现象,好的企业被差一点的企业淘汰了,但是到了高质量发展阶段行业集中度会逐步提升,这个过程中一定是有实力的好企业、强企业淘汰或者兼并差一点的企业。

  市场优胜劣汰加剧企业数量或将锐减

  根据研究结果显示,未来几年增量市场仍将保持相对高位,至少仍有年均12亿平方米以上的开发规模,市场空间仍然足够大;未来3-5年,中国房地产行业集中度将加速提升,超30家千亿以上规模企业将成为增量市场的主要角逐者。

  研究报告中提到,预计到2020年,中国房地产企业数量锐减,房地产市场将变成规模巨鳄们的激烈角逐场地,千亿以上规模企业数量将超30家,其中,将至少包括3家万亿以上企业、11家3000亿-10000亿企业、16家1000亿-3000亿企业。而2017年全年,碧桂园销售总额达到5508亿元,创房地产行业新高,并坐上了2017年销售总额的“头把交椅”。

  中国房地产TOP10研究组百强项目研究负责人、中国指数研究院企业研究总监蒋云峰提到,通过研究数据,他认为百强企业在不断提升发展质量,提升企业的盈利能力,百强企业不断模式创新,抢占核心资源,内外兼修,促高质量发展,一方面百强企业拿地向三四线城市下沉,通过并购等方式进行多渠道补仓,中西部城市拿地比例明显加大,三线城市占比为50.3%,在三四线城市同比提升了16.4个百分点,同时百强企业积极探索多元拿地渠道。

  蒋云峰分析,从房地产转型来讲,他认为房企稳健发展才是硬道理,首先需要提示的是百强企业的目标是做强做大,但是规模化发展要防止盲目扩张,需要理性决策,规避高风险。百强企业强土储、优结构、防风险、加足马力备战规模化。在当前的环境下,高价地将会对房企造成两方面的压力,成为房企的重要风险所在。

  房企负债压力大谨慎预防金融风险

  2017年,百强企业负债压力加大,资产负债率均值为78.9%,有效负债率为50.8%,与2016年相比小幅提高0.5个百分点,整体可控,短期偿债压力明显加大。

  未来,百强企业一方面需要警惕规模化扩张驱动下的布局风险,包括盲目跟风布局、集中购置热点城市高价地块带来的库存积压风险等;另一方面,在资金环境严峻、杠杆率提高、债务兑付压力加大的背景下,需要重视现金安全,防范资金风险。随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入,2018年房地产企业将面临融资端与销售端的双重压力。仅从债券资金兑付压力来看,房企2018年已经步入集中还款期,面临一定的现金流考验。

  随着行业进入资源主导阶段,百强企业的资源集聚效应更为强化,将促进行业集中度进一步提升。百强企业凭借更强的综合实力,在城市市场及土地、资金等资源领域拥有更高话语权,优势资源不断向其倾斜,不仅助推其销售业绩大幅跨越,也保障了其未来拥有充足的竞争砝码,强者恒强已成行业共识。

  盘活存量资产租赁市场将成为新风口

  中国城市已经陆续步入到由增量发展到存量更新的转型期,有大量的存量资产还没有发挥其价值,长租公寓、商业零售、办公楼、养老医疗等领域均有较大的发展空间。其中,根据中国指数研究院的测算,2016年中国租赁市场规模为1.38万亿元,租赁人口占比为13%,市场规模和人口占比均远低于美国等发达国家,未来发展空间巨大。

  其中具备资金实力的大型房企,聚焦不同层级城市的核心地段,获取更加优质的存量资源项目,将成为存量房市场的关键,同时可以灵活选择重资产模式下“持有+运营”“持有+托管”或“持有+净出租”模式,拓展存量资产领域;而部分资金实力较弱的房企可采用轻资产模式,输出“开发+运营”服务或只输出运营服务,减少前期资金沉淀,有效提高市场份额。

  中国房地产TOP10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉认为,百强房企为了更好地发展,其中的中小房企除了采取差异化路线的方式,还可以通过规模化、多元化、金融化的路径选择;同时,在存量房市场的空间管理和服务方面,也将是一个非常重要的、多元化的工作内容;此外,还要多关注城市群之间的发展,未来市场将发挥着重要作用。


编辑:刘思嘉